Quiero modificar o aumentar la altura de mi casa: ¿Cómo lo hago?
Dos expertos nos explican cómo ganar metros útiles interviniendo sobre la altura y el forjado de una vivienda.
Isabel Arjona
27 de noviembre de 2016
Colaboradora de Houzz. Periodista vocacional, el interiorismo me permite compartir soluciones para crear nuestro propio lugar en el mundo
Colaboradora de Houzz. Periodista vocacional, el interiorismo me permite compartir... Más
¿No paras de darle vueltas a cómo ampliar la superficie de tu vivienda? ¿Vives en una casa unifamiliar, un último piso o un espacio de techos altos y has pensado en hacerlo modificando la altura pero no sabes si es posible? Aunque se trata de una obra más compleja que la de ganar metros cuadrados habitables ampliando la vivienda “a lo ancho”, aprovechar una altura mayor de lo habitual para crear un forjado intermedio y generar dos niveles donde antes solo había uno, o incluso incrementar la altura de la edificación, pueden ser soluciones factibles. Eso sí, requieren de cuidadosos estudios de viabilidad técnica y urbanística. Dos expertos nos cuentan todo lo que hay que saber a la hora de embarcarse en una obra de este tipo.
Expertos consultados:
Rocío Martín, cofundadora de Tu arquitecto reforma
Carles Rodríguez, director de Global Projects
Expertos consultados:
Rocío Martín, cofundadora de Tu arquitecto reforma
Carles Rodríguez, director de Global Projects
¿Es posible aumentar la altura de una vivienda para ganar espacio habitable? Esta pregunta, que sin duda se han de haber hecho muchos propietarios en algún momento, implica muchas cuestiones tanto técnicas como administrativas que conviene considerar antes de embarcarse en obras. “Hay dos grandes posibilidades para ganar metros útiles en una vivienda elevando la altura de una edificación existente: mediante la creación de un forjado intermedio en un espacio interior –cuando la altura libre lo permita– o ampliando la altura de la misma por encima del último forjado, es decir, añadiendo una altura más a la edificación”, explica Rocío Martín, arquitecta y cofundadora de Tu arquitecto reforma, quien apunta algunos aspectos previos que hay que tener en cuenta en cada uno de los casos.
“En el primer caso, hay que comprobar que la edificabilidad de la parcela (los metros cuadrados permitidos de superficie construible) no esté agotada y que la estructura portante del edificio existente sea viable para apoyar un nuevo forjado. En el segundo caso, además de los dos condicionantes anteriores habría que comprobar que se quedaría dentro de los límites de la altura máxima permitida, además de cumplir con la normativa urbanística con respecto a la composición de la nueva fachada y cubierta”.
► Encuentra arquitectos cerca de donde vives
“En el primer caso, hay que comprobar que la edificabilidad de la parcela (los metros cuadrados permitidos de superficie construible) no esté agotada y que la estructura portante del edificio existente sea viable para apoyar un nuevo forjado. En el segundo caso, además de los dos condicionantes anteriores habría que comprobar que se quedaría dentro de los límites de la altura máxima permitida, además de cumplir con la normativa urbanística con respecto a la composición de la nueva fachada y cubierta”.
► Encuentra arquitectos cerca de donde vives
Cuestiones técnicas. Queda claro, de entrada, que se trata de una intervención compleja que, como aconseja Carles Rodríguez, director de la empresa de reformas Global Projects, “requiere de un estudio estructural exhaustivo por parte de un arquitecto para analizar qué características presenta el edificio y qué tipo de cargas puede soportar, además de contrastarlas con las normativas municipales para saber qué clase de acciones son posibles y cuáles han de quedar descartadas”.
“Elevar un forjado supone añadir una carga no prevista a un edificio existente. Hay que estudiar en detalle la estructura del edificio y del terreno en el que se asienta para dar con la solución constructiva idónea”, coincide Rocío Martín, quien añade otras cuestiones igualmente importantes: “Elevar un forjado exterior –para ganar un nuevo nivel en el edificio– conlleva la reconstrucción de todas sus envolventes; cubierta y fachadas que hay que impermeabilizar, aislar y revestir interior y exteriormente. Si se trata de elevar un forjado intermedio en un espacio interior con la altura libre suficiente, habría que estudiar las envolventes existentes (fachada y cubierta) para garantizar la iluminación y ventilación correcta en la superficie ganada, buscar soluciones ligeras, prever una escalera que no nos haga perder demasiada superficie útil en la planta inferior, etc”.
“Elevar un forjado supone añadir una carga no prevista a un edificio existente. Hay que estudiar en detalle la estructura del edificio y del terreno en el que se asienta para dar con la solución constructiva idónea”, coincide Rocío Martín, quien añade otras cuestiones igualmente importantes: “Elevar un forjado exterior –para ganar un nuevo nivel en el edificio– conlleva la reconstrucción de todas sus envolventes; cubierta y fachadas que hay que impermeabilizar, aislar y revestir interior y exteriormente. Si se trata de elevar un forjado intermedio en un espacio interior con la altura libre suficiente, habría que estudiar las envolventes existentes (fachada y cubierta) para garantizar la iluminación y ventilación correcta en la superficie ganada, buscar soluciones ligeras, prever una escalera que no nos haga perder demasiada superficie útil en la planta inferior, etc”.
¿Cuál es la normativa? Si las cuestiones técnicas son vitales, no lo son menos las legales. Desde un punto de vista administrativo, se tiene que cumplir con la normativa urbanística vigente. “Las alturas de edificación están limitadas por los planes generales de ordenación urbana o por las NNUU (normas urbanísticas) en localidades más pequeñas. Si cumplimos con la altura máxima permitida habría que estudiar la normativa urbanística en vigor por si hubiera un retranqueo que respetar al crear una planta ático o si la altura máxima de cornisa nos obligaría a hacer una cubierta inclinada que reduciría la superficie del nuevo forjado elevado, por ejemplo”, explica Rocío Martín. “Tanto para ampliar una edificación en altura como para crear un forjado intermedio, un tema urbanístico que hay que tener en cuenta es la edificabilidad de la parcela, que muy a menudo está ya agotada”, añade.
Aunque las normativas urbanísticas pueden cambiar de un municipio a otro, el tipo de permiso necesario para realizar una intervención así es el mismo en todos ellos. “Tanto si se trata de un forjado exterior como interior, son obras en las que se toca la estructura existente al tener que apoyarse sobre ella para sumarle una estructura horizontal nueva (forjado), por lo que estas actuaciones requieren una licencia de obra mayor en toda regla”, subraya Rocío Martín, quien matiza que se trata de “una obra en la que es imprescindible contar con un arquitecto técnico superior que redacte el proyecto, tramite la solicitud de licencia de obra y se haga cargo de la dirección facultativa”.
“Las tasas que hay que abonar por un permiso de obra mayor se sitúan entre un 3,5 y un 4% del presupuesto total de la reforma, según los municipios”, puntualiza Carles Rodríguez, “mientras que los honorarios del arquitecto suelen ser de entre un 10 y un 15% del mismo, en función de la envergadura de la obra”, aclara haciendo hincapié en que cuanto más grande es el espacio ganado, menos porcentaje supone. A esto habría que añadir que al aumentar la superficie, se ha de actualizar la escritura ante notario con las nuevas dimensiones.
Fotos de techos de altos
“Las tasas que hay que abonar por un permiso de obra mayor se sitúan entre un 3,5 y un 4% del presupuesto total de la reforma, según los municipios”, puntualiza Carles Rodríguez, “mientras que los honorarios del arquitecto suelen ser de entre un 10 y un 15% del mismo, en función de la envergadura de la obra”, aclara haciendo hincapié en que cuanto más grande es el espacio ganado, menos porcentaje supone. A esto habría que añadir que al aumentar la superficie, se ha de actualizar la escritura ante notario con las nuevas dimensiones.
Fotos de techos de altos
¿Cuánto puede costar? Los dos expertos consultados coinciden en asegurar la imposibilidad de dar un precio orientativo para este tipo de reforma, dada la enorme cantidad de variables que hay que considerar en cada caso. Lo que tienen claro ambos también es que es más costosa la ampliación en altura de una edificación que una reforma interior –o incluso que una ampliación “a lo ancho"– ya que, como puntualiza el director de Global Projects, “al estudio técnico necesario hay que añadir la posibilidad de tener que reforzar el sistema estructural en caso de que se determine que no está preparado para soportar la carga necesaria, el coste de la envolvente exterior, etc.”
► Casas Houzz: Un clásico piso en Barcelona de techos altísimos
“Se tiene que estudiar a fondo qué superficie se pretende ganar y, junto con una estimación por capítulos del coste de la obra y proyecto –información que forma parte del estudio de viabilidad redactado por un arquitecto– decidir si resulta rentable en comparación con el precio por metro cuadrado de la zona frente al precio de la construcción”, aconseja Rocío Martín. “Como en toda obra, cuanto mayor sea la superficie ganada más se rentabiliza”, concluye.
► Casas Houzz: Un clásico piso en Barcelona de techos altísimos
“Se tiene que estudiar a fondo qué superficie se pretende ganar y, junto con una estimación por capítulos del coste de la obra y proyecto –información que forma parte del estudio de viabilidad redactado por un arquitecto– decidir si resulta rentable en comparación con el precio por metro cuadrado de la zona frente al precio de la construcción”, aconseja Rocío Martín. “Como en toda obra, cuanto mayor sea la superficie ganada más se rentabiliza”, concluye.
¿Vale la pena? Teniendo en cuenta todo esto, Carles Rodríguez sitúa en unos 30 metros cuadrados el espacio mínimo que habría que ganar con una obra de este tipo para que resulte rentable, opina según su experiencia. “Si se va a ganar menos de 30 metros cuadrados, la relación entre coste y espacio obtenido no vale la pena”, asegura.
Aparte, otra cuestión importante antes de plantearse una reforma de este tipo es analizar cuidadosamente para qué se usará el espacio ganado: “Si es para conseguir habitaciones o, incluso, un apartamento al que se le pueda sacar rentabilidad, entonces sí. Para ganar poco más que espacio para armarios, no sería aconsejable pues hay otras posibilidades más económicas que vale la pena considerar”.
Buhardillas: ¿Qué obras son necesarias para hacerse una?
Aparte, otra cuestión importante antes de plantearse una reforma de este tipo es analizar cuidadosamente para qué se usará el espacio ganado: “Si es para conseguir habitaciones o, incluso, un apartamento al que se le pueda sacar rentabilidad, entonces sí. Para ganar poco más que espacio para armarios, no sería aconsejable pues hay otras posibilidades más económicas que vale la pena considerar”.
Buhardillas: ¿Qué obras son necesarias para hacerse una?
Integración del proyecto. Por último, Rocío Martín hace hincapié en la necesidad de “establecer un dialogo coherente y respetuoso entre lo existente y lo nuevo, tanto por dentro como por fuera. El espacio debe fluir de forma natural entre lo que había, evitando un ‘añadido’ que no forme parte del conjunto”.
Además, anima a aprovechar la oportunidad para “mejorar y potenciar los aspectos positivos del edificio existente, no solo por la plusvalía de la superficie ganada sino por la mejora en la calidad espacial y formal que se puede alcanzar en este tipo de actuaciones”.
“Un edificio habitualmente no se proyecta como un árbol que crece en altura por partes, así que la posibilidad de ampliación en altura supone un reto en nuestra profesión”, reflexiona la cofundadora de Tu arquitecto reforma.
¿Y TÚ?
¿Estás pensando en ampliar tu casa interviniendo la altura? Cuéntanoslo en los comentarios
Además, anima a aprovechar la oportunidad para “mejorar y potenciar los aspectos positivos del edificio existente, no solo por la plusvalía de la superficie ganada sino por la mejora en la calidad espacial y formal que se puede alcanzar en este tipo de actuaciones”.
“Un edificio habitualmente no se proyecta como un árbol que crece en altura por partes, así que la posibilidad de ampliación en altura supone un reto en nuestra profesión”, reflexiona la cofundadora de Tu arquitecto reforma.
¿Y TÚ?
¿Estás pensando en ampliar tu casa interviniendo la altura? Cuéntanoslo en los comentarios
¿En qué proyecto estás trabajando?
Artículos relacionados
Asesoramiento profesional
¿Vas a hacer reformas en casa? Breve guía con los pasos a dar
Por Redacción España
Tanto lo que hace uno mismo, como el posterior trabajo con el profesional, determinan en éxito de una reforma en casa.
Leer más
Cocina
Reformas en casa: ¿Se puede cambiar de sitio el baño o la cocina?
Las zonas de agua son las más complicadas de reubicar al estar condicionadas por sus instalaciones.
Leer más
Asesoramiento profesional
Reformas integrales: Qué es importante al hacer obras en casa
Estos son los 5 puntos en los que hacen hincapié los arquitectos cuando afrontan la reforma integral de una vivienda.
Leer más
Trabajar con profesionales
Tipos de reformas: Por dónde empezar al hacer obras en casa
¿Qué tipos de reformas se pueden hacer en casa? Repasamos las más importantes para que sepas cómo renovar tu hogar.
Leer más
Baño
Reformas de baños pequeños: Todo lo que necesitas saber
Mejorar la distribución, conseguir amplitud y actualizar el estilo son claves al reformar baños pequeños.
Leer más
Asesoramiento profesional
Cómo transformar la buhardilla en el mejor espacio de la casa
Distribución, aislamiento y ventilación, entre las cuestiones más importantes para conseguir una buhardilla perfecta.
Leer más
Trabajar con profesionales
Reformas en casa: ¿Sabes cuándo debes recurrir a un arquitecto?
Si vas a hacer obras y no tienes claro si debes contratar a un arquitecto, en este artículo encontrarás respuestas.
Leer más
Sostenibilidad
¿Cuánto dinero se ahorra con una casa bien aislada?
Por Redacción España
Con los precios de la energía disparados, una vivienda bien aislada es una apuesta por la sostenibilidad y el ahorro.
Leer más
Houzz para profesionales
5 consejos para que una pequeña empresa de reformas despunte
Si quieres que tus clientes te recomienden, presta atención a los detalles, cumple plazos y respeta el presupuesto.
Leer más
Proyectos 'nacidos en Houzz'
Houzz TV: Una reforma integral para una mujer con párkinson
Por Núria Moreras
Los dueños de este piso necesitaban un espacio nuevo y funcional para recuperar la ilusión y disfrutar del día a día.
Leer más
Hola! Tengo una consulta sobre este tema.
Vivo en una casa de pueblo antigua, de 3 plantas, en la que solo está reformada la baja, que es un piso independiente al resto y que consta de salon, cocina, baño y 2 dormitorios.
Ante el aumento de familia nos vemos obligados a reformar la parte de arriba y hacer una nueva vivienda en la que poder tener un domitorio y un baño más. En la planta intermedia hay espacio para cocina, salón, un baño y una habitación para despacho, además hay una terraza bastante grande. En la tercera planta hay 3 habitaciones que se harían dormitorios y el espacio para el baño tendríamos que sacarlo de la siguiente manera: queremos quitar la cubierta del tejado que está ruinoso, subirla como poco 1,20 metros porque la buhardilla es muy baja y hacer un baño y terraza sobre lo que ahora es el tejado de la planta intermedia, que ocuparía la cocina y baño de esta.
La altura permitida en la calle no la sobrepasaríamos, ya que hay vecinos con la casa aún más alta.
¿Sería posible estructuralmente acometer esta reforma?