¿Obras en casa? Conoce todos los trámites que debes hacer
Tres expertos explican paso a paso el proceso que debemos seguir a la hora de iniciar una reforma.
Pintar las paredes, sustituir el pavimento o los alicatados son obras que afectan sólo a la parte superficial de una vivienda. Los permisos que por regla general tienen que pedirse son de carácter informativo, es decir, comunicados de obra; aunque no por ello están exentos de tasas municipales. Sin embargo las reformas que modifican la distribución ya son obras mayores y precisan de una solicitud de permisos cuya concesión puede prolongarse durante varios meses. A continuación, tres profesionales nos explican todo acerca de los trámites previos a cualquier obra.
Expertos consultados:
Oriol Coma, ingeniero y project manager de obras en GTEC, Barcelona.
Mercedes Durban, arquitecto en ARDES Arquitectos, Sevilla.
Mª Luisa de la Rubia, socia fundadora en Reformadísimo, Madrid.
Expertos consultados:
Oriol Coma, ingeniero y project manager de obras en GTEC, Barcelona.
Mercedes Durban, arquitecto en ARDES Arquitectos, Sevilla.
Mª Luisa de la Rubia, socia fundadora en Reformadísimo, Madrid.
Primeros pasos. “Lo primero que hay que hacer es informarse del grado de protección del edificio. Si la reforma es en el municipio de Madrid, por ejemplo, puede consultarse en la web del ayuntamiento”, comenta la fundadora de Reformadísimo. Oriol Coma recuerda que también se puede hacer presencialmente y advierte, además, de que “no hay que olvidarse de toda aquella normativa de nivel supramunicipal que pueda afectar a nuestro proyecto, normalmente en el plano operacional debido al uso final que se quiera dar al espacio”.
Todo lo que debes saber a la hora de hacer una reforma en casa
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Quién se encarga de los trámites. “Técnicamente son los propietarios, como promotores, los encargados de realizar los trámites, pero en la práctica lo solemos hacer los arquitectos como gestores de la operación. Esto incluye desde pedir los permisos correspondientes (es decir, las licencias), hasta ponernos en contacto con las empresas de reformas así como dirigir y controlar todo lo que se hace en la obra”, cuenta Mercedes Durban.
En su caso, Mª Luisa de la Rubia explica que “los trámites los presenta el dueño de la vivienda que se vaya a reformar. En nuestra empresa le ayudamos a gestionarlos, facilitándoles aquella documentación que tengan que adjuntar a la solicitud”.
Oriol Coma también señala que “aunque los trámites ante la administración los puede hacer el propietario directamente, lo más habitual es delegarlos en un profesional, quien además ha de proporcionar una prueba escrita de dicha delegación. Encomendar los trámites administrativos a los ingenieros o arquitectos de la dirección facultativa de la obra, o project management, es algo habitual y suele acelerar el proceso debido a su familiarización con el mismo”.
En su caso, Mª Luisa de la Rubia explica que “los trámites los presenta el dueño de la vivienda que se vaya a reformar. En nuestra empresa le ayudamos a gestionarlos, facilitándoles aquella documentación que tengan que adjuntar a la solicitud”.
Oriol Coma también señala que “aunque los trámites ante la administración los puede hacer el propietario directamente, lo más habitual es delegarlos en un profesional, quien además ha de proporcionar una prueba escrita de dicha delegación. Encomendar los trámites administrativos a los ingenieros o arquitectos de la dirección facultativa de la obra, o project management, es algo habitual y suele acelerar el proceso debido a su familiarización con el mismo”.
Tiempo medio de la tramitación. Según Oriol Coma “pueden variar no sólo según la administración con la que tratemos sino también en función de la obra proyectada. La resolución de licencia puede ser inmediata (en caso de obras menores cuyo único requisito sea la comunicación administrativa) o bien tardar varios meses”.
En el mismo sentido, Mercedes, precisa que “el tiempo entre la concesión de un permiso u otro es dramáticamente distinto, sobre todo en grandes ciudades. Por ejemplo, en Sevilla un permiso de obra menor es casi inmediato, mientras que una licencia de obra mayor, al tener que analizarse un proyecto completo así como el cumplimiento de mucha más normativa, exige el visto bueno de uno o varios técnicos, por lo que el trámite puede durar varios meses”.
En el mismo sentido, Mercedes, precisa que “el tiempo entre la concesión de un permiso u otro es dramáticamente distinto, sobre todo en grandes ciudades. Por ejemplo, en Sevilla un permiso de obra menor es casi inmediato, mientras que una licencia de obra mayor, al tener que analizarse un proyecto completo así como el cumplimiento de mucha más normativa, exige el visto bueno de uno o varios técnicos, por lo que el trámite puede durar varios meses”.
Costes de la tramitación. Cada municipio tiene sus ordenanzas sobre este tema y sus tasas. “En Madrid se debe pagar el ICIO, un impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Es el 4% sobre el presupuesto de la construcción, instalación u obra”. Los tres expertos coinciden asimismo en que el coste suele depender del presupuesto de ejecución material de la obra. Por su parte, en el caso de comunicaciones de obras no sujetas a licencia, suele existir una tasa única.
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Contratiempos. Puede ocurrir que nuestra solicitud sea denegada pero Mercedes Durban aclara que “cuando se trata de hacer una reforma por obra menor, por regla general no suele ocurrir, dado que se presupone la no alteración de la edificación nada más que a nivel de revestimientos y acabados. Pero cuando se trata de una obra mayor, la licencia puede ser denegada cuando no cumple en algún punto con la normativa vigente, ya sea del Plan General de Ordenación o de protección del Patrimonio y normativas sobre las condiciones de habitabilidad o ruidos, entre otras”.
Oriol Coma puntualiza que “la única garantía de que la tramitación de una licencia no se deniegue o se paralice es la delegación de su tramitación y gestión a un equipo de profesionales competentes, que serán los encargados de ajustar el proyecto a la legalidad y su tramitación a los requisitos de cada administración”.
Oriol Coma puntualiza que “la única garantía de que la tramitación de una licencia no se deniegue o se paralice es la delegación de su tramitación y gestión a un equipo de profesionales competentes, que serán los encargados de ajustar el proyecto a la legalidad y su tramitación a los requisitos de cada administración”.
Consejos. Cuando se trata de una vivienda en un bloque, los tres profesionales señalan que con la licencia aprobada y todas las tasas e impuestos abonados, debemos informar a la comunidad de propietarios del inicio de las obras y colocar a la vista una copia de la licencia en el acceso a la misma. Este permiso debe estar siempre en la obra, por si algún vecino o la policía pudieran solicitar su consulta. Como una reforma es una actividad sucia y ruidosa, es aconsejable hacer un buzoneo indicando un teléfono de contacto por si algún vecino necesitara ponerse en contacto con los responsables de la obra. Es importante también consultar las normas de la comunidad y tratar de ponerse de acuerdo con los vecinos en la medida de lo posible, con el fin de organizar los trabajos de la obra de manera que sean lo menos molestos para todos.
Si la casa es exenta, lo único que habrá que tener en cuenta será no molestar a los residentes de parcelas contiguas, de forma análoga a como lo haríamos en caso de vivir en un edificio de viviendas.
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Mercedes Durban, de la firma ARDES Arquitectos, señala que “la diferencia sustancial se encuentra en el presupuesto de ejecución material. En el ayuntamiento de Sevilla, se considera obra mayor, cuando el éste sobrepasa los 30.000 €”, explica. “Aunque siempre es obra mayor cualquier actuación sobre tabiquerías o distribución en general, incluso si el presupuesto no supera esta cantidad”.
En este sentido, Mª Luisa de la Rubia, socia fundadora de Reformadísimo, aporta ejemplos concretos de los dos tipos de actuaciones: “En Madrid se considera obra menor desde la reforma de una cocina o un baño hasta los cambios de alicatado, la renovación de los sanitarios o los muebles de la cocina, pintar el piso y sustituir el suelo antiguo de la vivienda por una tarima. Por el contrario, si una obra requiere sacar una ventana a la vivienda, un cerramiento tipo Velux en el tejado o incorporar la terraza al salón –algo muy habitual–, en estos casos será considerada una obra mayor”.