Breve guía para saber qué conservar y cómo hacerlo en una reforma
Más allá de que te guste o no, valora factores objetivos y descubre, sobre todo, cómo rehabilitar de manera apropiada.
Una casa puede o no gustar, pero para decidir si derribarla o se conservarla se deben analizar factores menos subjetivos, como su estado de conservación o las posibilidades reales que hay de rehabilitarla o ampliarla. Con la reciente demolición de La Casa Guzmán, un proyecto del arquitecto Alejandro de la Sota, nos hemos planteado algunas preguntas alrededor de la pertinencia, o no, de derribar una vivienda. Hemos planteado el artículo alrededor de dos cuestiones fundamentales: qué tener en cuenta al rehabilitar y dónde se debe incidir. Encuentra aquí respuesta a las cuestiones más relevantes, hazlo con respeto y, desde luego, infórmate antes de tomar una decisión drástica e irrevocable.
- Potencial. Con la ayuda de un arquitecto podrás decidir mejor si la casa tiene posibilidades de transformarse y mejorar. Por ejemplo, indagando en su interior, puedes descubrir que derribando algunos tabiques, abriendo ventanas en puntos estratégicos y reconfigurando la distribución vas a poder convertirla en una vivienda luminosa, funcional y conectada con el exterior.
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- Valor del patrimonio arquitectónico. No se mide solo por la antigüedad de la construcción, también por el grado de experimentación del proyecto, el concepto formal, el paralelismo con vanguardias o corrientes internacionales. ¿Cuestionarías acaso una obra de Le Corbusier o de De la Sota? Sin embargo, muchas viviendas construidas en las décadas de los 50, 60 o 70, no están debidamente protegidas, ni su valor edilicio ampliamente difundido. Por eso, antes que nada, hay que documentarse.
- Números claros. Encarga un estudio previo que determine si vale la pena conservar. Si es así, ponle números aproximados al costo de la intervención. También puedes hacer una comparativa con lo que te costaría y el tiempo que supondría, demoler, desescombrar y volver a construir desde cero.
- No repitas errores pasados. Puede tratarse de una casa de distribución relativamente actual, con ventanales amplios, buenas vistas, orientación correcta, pero con elevadas pérdidas térmicas, humedad, filtraciones, instalaciones obsoletas, muchas de las causas que determinan que el mantenimiento sea insostenible, por ejemplo, en lo que a calefacción se refiere. Por eso, es muy importante en la primera fase de decisiones, charlar e intercambiar reflexiones con un arquitecto.
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- Conservar+ demoler+sustituir. Las tres acciones juntas son posibles. Se puede conservar la mayor parte del edificio, demoler lo que no encaja en el nuevo programa de necesidades y sustituir lo que se deteriora con facilidad, es obsoleto o tiene deficiencias que afectan al confort y complican el mantenimiento de la casa.
El objetivo que hay que marcarse consiste en compatibilizar los elementos antiguos, propios de la estructura existente, con los nuevos, empleando por ejemplo, técnicas mixtas. Así se irán amoldando a la envolvente antigua, además de una nueva distribución más funcional, instalaciones, aislamientos y acabados de mayores prestaciones, máxima eficiencia y mínimo mantenimiento.
- No fuerces una reforma. La reforma se complicará y será muy costosa si se quieren hacer obras que exceden las posibilidades del edificio original. Es un error forzar una transformación que se aparte demasiado del concepto formal original porque este tipo de intervenciones suelen resultar muy caras y porque el resultado puede desembocar en un híbrido poco afortunado.
2. Qué corregir para evitar un costoso mantenimiento
1. Superficies en contacto con el terreno. Ocasionan humedades y pérdidas térmicas. Chequea a conciencia para, si hace falta, incorporar aislamiento térmico, sanear e impermeabilizar soleras y muros soterrados. Actuando sobre estos puntos mediante forjados sanitarios, zanjas de grava, láminas de impermeabilización y aislantes térmicos conseguirás ambientes saneados y saludables.
1. Superficies en contacto con el terreno. Ocasionan humedades y pérdidas térmicas. Chequea a conciencia para, si hace falta, incorporar aislamiento térmico, sanear e impermeabilizar soleras y muros soterrados. Actuando sobre estos puntos mediante forjados sanitarios, zanjas de grava, láminas de impermeabilización y aislantes térmicos conseguirás ambientes saneados y saludables.
2. Fachadas. Tienes que centrar la búsqueda en materiales o sistemas que faciliten el mantenimiento. Así podrás conjugar el cambio estético que estás buscando, con una solución adaptada al clima. En las fachadas confluyen una buena parte de los elementos que hay que sustituir o agregar para, entre otras cosas, incrementar el aislamiento y reducir las pérdidas o ganancias térmicas. Por eso, para llegar a una solución que ya no de problemas, hay que atender a las orientaciones, los vientos dominantes, el régimen pluvial, la incidencia de la vegetación….
- El mayor problema que te puedes encontrar es que los muros no tengan aislamiento térmico. Para incorporarlo tienes varias opciones, aunque conviene partir de la premisa, que es mejor colocarlo por el exterior, para proteger la fachada de los cambios atmosféricos, eliminar puentes térmicos, corregir fisuras e irregularidades, mantener la inercia térmica de los materiales hacia la cara interna y no reducir la superficie interior. Estas prestaciones máximas la puedes conseguir con una fachada ventilada, que consiste en una segunda piel que se separa del edificio mediante una cámara de aire ventilada y que permite colocar el aislamiento sobre el muro principal.
- Morteros termoaislantes. Se trata de un completo sistema de aislamiento térmico por el exterior, de elevada resistencia, impermeable, transpirable, que elimina puentes térmicos, reduce los problemas de humedad por condensación y oculta fisuras e irregularidades. Se acaba con un revestimiento mineral monocapa. Este mismo sistema se puede formar con placas de poliestireno expandido con las que se cubren exigencias más elevadas de aislamiento.
- Morteros preparados: Son el mejor aliado del mantenimiento casi nulo. Entre otras cosas, porque son altamente resistentes a la humedad y a las inclemencias atmosféricas y no requieren de acabados extras, como la pintura. El requisito fundamental para su elección es que sean impermeables y transpirables.
- Puedes dar un cambio importante con grandes paños de vidrio.
- Elimina cajones de persianas por contraventanas, aprovecha los aleros para proteger la fachada y retira los materiales oxidables para mejorar el confort interior y reducir el mantenimiento.
3. Cubiertas. Nuevamente, la falta de aislamiento térmico o una impermeabilización defectuosa son las causantes principales del deterioro de los elementos constructivos y de las pérdidas térmicas.
Una cubierta plana, por ejemplo, puede parecer que no tiene solución, pero lo cierto es que mediante un sistema invertido, con la impermeabilización por debajo del aislamiento térmico, ya no se deteriorará y por tanto se evitarán filtraciones y desperfectos en el forjado y en los muros. Y si se levantaban continuamente las baldosas, debido a los cambios extremos de temperatura, cubre la azotea con baldosas de colocación en seco. Se apoyan sobre gravilla o láminas antipunzonamiento, y puede ser espesoradas (piedra, terrazo) o de hormigón poroso en combinación con aislante de poliestireno extruido.
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¿Qué te han parecido estos argumentos para no demoler y darle una segunda oportunidad a tu casa?
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Ante todo, el estado de la construcción no tiene que ser ruinoso, ya que, salvo casos en los que las normativas te impidan demoler, seguramente, será más rentable empezar de cero. Te damos pistas útiles para no llegar a este extremo…
En la imagen una vivienda que había que actualizar. La opción fue conservar.