Pregunta al experto: ¿Qué permisos se necesitan en una reforma?
Por sencillas que sean las obras, se debe hablar con el ayuntamiento y la comunidad de vecinos para evitar sustos.
Liliana Millán - Arquitecta
25 de mayo de 2023
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¿Estás de obras o pensando en hacerlas? Tanto si se trata de abrir una nueva ventana, incorporar la terraza al salón o tirar algunos tabiques para darle más espacio a la cocina, y ya seas un particular o un profesional, esta información te resultará muy útil. Se da por hecho que la obra nueva y las ampliaciones necesitan una licencia –otros muchos trabajos más sencillos pueden resolverse sin permisos o con una documentación mínima. Pero también están las normas internas que marcan los estatutos de una comunidad de vecinos y la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso, y fundamentalmente, antes de emprender obra es imprescindible informarse en el ayuntamiento –para conocer las tasas a pagar, por ejemplo, y otros permisos específicos– y preguntar al presidente o administrador de la comunidad.
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1. Obras que no necesitan licencia
- Pintar la casa, enlucir, cambiar alicatados y solados, sustituir instalaciones propias como las de saneamiento, agua, electricidad y calefacción, actualizar los sanitarios y muebles de cocina, etc.
- Si en una obra hay transporte de residuos, no se necesita licencia, pero sí pagar una tasa municipal por este servicio.
- Si se vive en un bloque de viviendas, aunque no es obligatorio sí convendrá, por mínima que sea la obra, comunicarlo al presidente de la comunidad para que, si procede, informe al resto de vecinos.
2. Obras que solo precisan un trámite de comunicación en el Ayuntamiento o una licencia de obra menor
- Obras sencillas que no afecten a elementos estructurales, que no supongan una ampliación en superficie ni en volumen y que, por supuesto, no se hagan en una vivienda protegida por su interés histórico o artístico. A saber: tirar tabiques para nueva distribución, sustituir ventanas sin variar su tamaño, renovar los acabados, cambiar instalaciones, buscar nuevas ubicaciones para el baño y la cocina o incorporar aislamiento por el interior.
- Para este tipo de obras menores, en muchos ayuntamientos hay que rellenar un formulario dentro del Procedimiento de Comunicación Previa. Como documentación complementaria se suele pedir una memoria de los trabajos a realizar, un plano de ubicación, uno del ‘antes’ y el ‘después’, así como secciones y alzados. También se solicita un presupuesto de ejecución material.
- Se pagan una serie de tasas e impuestos, entre los que están comprendidos, por ejemplo, el ICIO, impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que se establece de acuerdo a un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material o PEM, la tasa de ocupación de vía pública, por posibles contenedores, sacos de escombros, etc.
- Este tipo de obras menores hay que comunicarlas al presidente de la comunidad de vecinos; así lo exige la Ley de Propiedad Horizontal.
- Cuando se hacen reformas pequeñas, a veces se quiere ir un poco más lejos. ¡Cuidado! Este permiso habilita, por ejemplo, a abrir nuevos huecos en una fachada, ni a cerrar la terraza.
- Se deberá solicitar una licencia de obra menor si se hacen modificaciones en el vallado exterior, así como en rebajes de acera para acceso de vehículos, en cuyo caso habrá que cumplir con la normativa de accesibilidad y con los requerimientos propios de cada ayuntamiento.
3. Obras que necesitan licencia de obra mayor
- Intervenir en elementos estructurales, hacer vanos en muros de carga, abrir huecos en fachada, agrandar las ventanas, refuerzos estructurales, instalar ventanas en el tejado y todas aquellas obras –de rehabilitación o nuevas– que por su envergadura necesiten de un proyecto técnico.
- También se necesita permiso para demoliciones, movimientos de tierras, cambios de uso y vallados de parcelas.
- La única forma de obtener la licencia de obra mayor es a través de la presentación de un proyecto técnico visado.
- Se tiene que abonar impuestos y tasas y dejar en algunos casos una fianza por daños en la vía pública, como es el caso de obra nueva.
- Si se trata de obras que afectan a un bloque de viviendas, hay que tener más cosas en cuenta. Por ejemplo, y salvo que haya un proyecto de renovación general de la fachada, no se pueden abrir nuevos vanos ni alterar elementos compositivos de la misma como en un balcón.
- Tampoco se pueden abrir huecos para conductos de chimenea o ventilación sin el consentimiento de la comunidad y sin una licencia de obra mayor. Lo mismo para rasgar una ventana –afectará a la carga a la que estaba acostumbrado el edificio.
- Cerrar una terraza es otra de esas obras que quizá no se puedan realizar. Primero, por falta de edificabilidad, es decir porque se agotaron los metros construidos en el edificio; segundo, por estética –altera el aspecto de la fachada.
Guía práctica para cerrar la terraza o el balcón
¿Y TÚ?
¿Qué licencia has necesitado? ¿Cómo has lidiado con la comunidad de vecinos? Comparte tu experiencia en la sección de comentarios
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Totalmente de acuerdo con Robert, los permisos de obras varían de una comunidad a otra, aquí en Valencia para estas obras si es necesario licencia:
"Pintar la casa, enlucir, cambiar alicatados y solados, sustituir instalaciones propias como las de saneamiento, agua, electricidad y calefacción, actualizar los sanitarios y muebles de cocina, etc."
Lo que no se necesita es proyecto de un técnico, pero licencia sí.
Saludos!
He pedido una licencia de obra menor para actualizar mi cocina (porque tiro tabique para abrir a comedor) y desde el Ayuntamiento me indican que en el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) no sólo debo indicar el coste de la obra en sí misma (como he hecho) sino que debo añadir también mobiliario, porcelánico, fregadero, etc, lo que hace aumentar considerablemente el PEM y en consecuencia el impuesto. ¿Esto es así? Me da la sensación de que se están sobrepasando, pero desconozco cómo defender que lo presentado es lo único necesario :(
¿Podrían ayudarme, por favor?
Hola Irene, en casos de obra menor te exigen generalmente que rellenes una lista de trabajos a realizar que justifiquen el PEM que figura en la casilla de prepuesto total. Estas partidas son carpintería exterior, revestimientos de suelo, paredes, techo(por ejemplo falso techo de Pladur), instalación fontanería, electricidad u otras instalaciones, carpintería interior(generalmente puertas), modificación parcial de distribución interior(m2), y pueden pedirte otras obras no recogidas en los ítems anteriores, como pintura. Puedes agregar también encimeras. Ahora bien si la cocina se queda tal como está y solo tiras tabique y cambias el suelo y pintas, el presupuesto se tiene que corresponder con estas partidas.