Pregunta al experto: ¿Cuánto cuesta construir una casa?
¿Cuáles son los pasos para hacerse una casa? Para que los números cuadren se debe tener en cuenta varias cuestiones.
Liliana Millán - Arquitecta
15 de octubre de 2020
Arquitecta. En Houzz vuelco todo lo que necesitas saber para tener la casa de tus sueños.
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Tener una casa a la medida es estupendo, pero son pocos los que se embarcan en una alternativa que requiere dotes de investigación, ser realista a la hora de pensar en el presupuesto y, sobre todo, mucha paciencia. ¿Cuánto cuesta, en realidad construir una casa? En este artículo se puede encontrar algunas claves que serán de gran ayuda.
¿Es suficiente saber cuánto cuesta el metro cuadrado para saber cuánto cuesta construir una casa?
No lo es, pero es una primera aproximación para conocer cuánto cuesta hacer una casa.
Sin embargo, este precio que puedes encontrar entre los 700 y 1.000 €/m2 también tiene sus matices según la comunidad autónoma y, dentro de ésta, según la localización de la casa. Otros factores que pueden alterar el precio y que se centran en la tipología de la vivienda son: si está entre medianeras o aislada, calidad de los materiales, tipo de acabados y en el número de plantas, entre otras cosas.
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No lo es, pero es una primera aproximación para conocer cuánto cuesta hacer una casa.
Sin embargo, este precio que puedes encontrar entre los 700 y 1.000 €/m2 también tiene sus matices según la comunidad autónoma y, dentro de ésta, según la localización de la casa. Otros factores que pueden alterar el precio y que se centran en la tipología de la vivienda son: si está entre medianeras o aislada, calidad de los materiales, tipo de acabados y en el número de plantas, entre otras cosas.
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¿Qué hay que considerar para tener un precio más cercano a la realidad a la hora de construir una casa?
En el precio es importante reflejar el valor del suelo. Adquirirlo supone el 40-50 % de la inversión, mientras que la construcción de la vivienda representa aproximadamente el 40 % y los honorarios de técnicos, impuestos y licencias, el resto.
Si te haces la casa por tu cuenta, te ahorras el beneficio del promotor, además de tener una casa que responde a tus necesidades. Por otro lado, también es una oportunidad para decidir el tipo de construcción: tradicional u optar por casas prefabricadas. Sobre cuánto cuesta una casa prefabricada, debes saber que además de acortar considerablemente los plazos de entrega supone cierto ahorro de dinero.
En el precio es importante reflejar el valor del suelo. Adquirirlo supone el 40-50 % de la inversión, mientras que la construcción de la vivienda representa aproximadamente el 40 % y los honorarios de técnicos, impuestos y licencias, el resto.
Si te haces la casa por tu cuenta, te ahorras el beneficio del promotor, además de tener una casa que responde a tus necesidades. Por otro lado, también es una oportunidad para decidir el tipo de construcción: tradicional u optar por casas prefabricadas. Sobre cuánto cuesta una casa prefabricada, debes saber que además de acortar considerablemente los plazos de entrega supone cierto ahorro de dinero.
- Encargar el proyecto. El proyecto básico y de ejecución material lo redacta un arquitecto. Con este documento, previo visado en el Colegio de arquitectos de la zona, se solicita la licencia de obras en el ayuntamiento correspondiente.
- Los honorarios se establecen en base a un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material (PEM), que se calcula aplicando un módulo básico que da cada Colegio. Al estar liberalizados los honorarios, este porcentaje, puede variar de un profesional a otro. Como referencia, por proyecto básico y de ejecución + dirección de obra, (más todos los trabajos de coordinación, solicitud de licencias, etc) puedes considerar alrededor de un 8 %. A este monto, le tienes que sumar un 3- 4 % de los honorarios del arquitecto técnico, por la dirección de ejecución, control de calidad y coordinación de la seguridad y salud en la obra.
- Más honorarios técnicos. Tendrás que tener en cuenta los estudios topográficos y geotécnicos de la parcela, que pueden suponer como mínimo 1.000 € más. A todos estos montos tendrás que sumarle el 21 % de IVA.
- Ya tienes el proyecto para construir la casa y, por tanto, estás en condiciones de solicitar la licencia de obra en el ayuntamiento. Aquí también hay que pagar por la misma, alrededor de un 4 % sobre el PEM. También te pedirán una fianza, como garantía por la adecuada gestión de residuos de construcción y demolición, limpieza y reparación de pavimentos, y de instalaciones de redes municipales. Esta primera etapa concluye con la contratación y pago de los servicios provisionales de luz y acometida de agua.
Las condiciones del solar pueden aumentar el precio a la hora de construir una casa
No es lo mismo preparar un terreno nivelado que uno en pendiente. En este último caso, se necesitará hacer movimiento de tierras para nivelarlo, preparar la base donde se asiente la casa, construir muros de contención, compactar, hacer rellenos y taludes, etc. Esto supone un gasto que dependerá de los medios a emplear, de la accesibilidad del terreno, de si el terreno es rocoso o inestable, de si hay que transportar la tierra fuera del solar, etc.
También el desbroce y limpieza de malezas y arbustos es otro gasto que hay que considerar, así como la demolición de construcciones inservibles. Si hay árboles, lo primero es tratar de conservarlos, integrándolos por ejemplo en el proyecto o desplazando la ubicación de la construcción. Si no hay otro remedio, su tala se considera por unidad y se cobra de acuerdo al diámetro y altura del tronco.
No es lo mismo preparar un terreno nivelado que uno en pendiente. En este último caso, se necesitará hacer movimiento de tierras para nivelarlo, preparar la base donde se asiente la casa, construir muros de contención, compactar, hacer rellenos y taludes, etc. Esto supone un gasto que dependerá de los medios a emplear, de la accesibilidad del terreno, de si el terreno es rocoso o inestable, de si hay que transportar la tierra fuera del solar, etc.
También el desbroce y limpieza de malezas y arbustos es otro gasto que hay que considerar, así como la demolición de construcciones inservibles. Si hay árboles, lo primero es tratar de conservarlos, integrándolos por ejemplo en el proyecto o desplazando la ubicación de la construcción. Si no hay otro remedio, su tala se considera por unidad y se cobra de acuerdo al diámetro y altura del tronco.
Construir una casa: precio y números reales
En esta etapa se empiezan a pedir presupuestos a constructores, que tendrán que detallar los precios de materiales y mano de obra según la memoria de mediciones y calidades del proyecto. En estos montos, también se reflejará su beneficio industrial y los gastos generales de la empresa, alrededor de un 19 % más sobre el presupuesto de contrata.
Los precios, que conviene comparar entre más de tres presupuestos, pueden variar mucho según el tipo de empresa, las características del terreno, su accesibilidad, la superficie de la vivienda, las obras de urbanización, la calidad de los materiales y acabados, la geometría y complejidad de la obra.
En esta etapa se empiezan a pedir presupuestos a constructores, que tendrán que detallar los precios de materiales y mano de obra según la memoria de mediciones y calidades del proyecto. En estos montos, también se reflejará su beneficio industrial y los gastos generales de la empresa, alrededor de un 19 % más sobre el presupuesto de contrata.
Los precios, que conviene comparar entre más de tres presupuestos, pueden variar mucho según el tipo de empresa, las características del terreno, su accesibilidad, la superficie de la vivienda, las obras de urbanización, la calidad de los materiales y acabados, la geometría y complejidad de la obra.
- La obra ha terminado y ahora hay que seguir desembolsando dinero para la licencia de primera ocupación, la escritura y el registro de la propiedad. Además tendrás que contratar el agua, la luz y las telecomunicaciones.
Cómo ajustar el precio de la construcción de una casa antes de empezar las obras
- Son más económicas las geometrías compactas, con las que se pueden aplicar sistemas de construcción más sencillos y reducir medios.
- Implantar la casa cerca de las acometidas de calle para reducir canalizaciones, metros de tuberías, arquetas, etc.
- En terrenos en pendiente conviene ubicar la casa lo más cerca posible del acceso. ¿Por qué? Se ajusta el precio de la mano de obra y se reducen obras de urbanización, escaleras, rampas, etc.
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- Si la superficie supera los 100 metros cuadrados, conviene distribuir la casa en dos plantas para que no se extienda la superficie de fachada.
- No construyas sótano. Así, eliminas excavaciones, muros de contención, drenajes…
- Para las aberturas piensa en huecos de tamaño medio. Serán más económicas las carpinterías, los vidrios, las protecciones…
- Piensa en guardacoches más que en cocheras. Computan el 50 % de la superficie construida, si están abiertos por tres o más lados y según donde lo ubiques, le puedes dar otro uso, por ejemplo, como porche.
- Emplea materiales locales, reduce el número de baños y aberturas.
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Muy interesante el debate de los precios. Leo en el párrafo en el que pone Conclusión (debajo de la foto de la terraza con el perro) que ambos sois de la misma opinión y eso siempre ayuda al los que os leemos a tener más información sobre los precios a manejar.
Considero que es un artículo muy útil y completo, sobre todo para la figura del lector que desempeña el rol del cliente. Una infinidad de variables influyen en el precio final, por lo que como muy bien se recoge en el artículo, es de vital importancia tener todos los factores en cuenta a la hora de decidir cuál es la mejor opción y, como cliente, ser consciente de qué resultado se quiere conseguir. Para finalizar, recomiendo vehemente los consejos que se versan al final del artículo, pienso que son de vital utilidad.
Gracias Loreto!