Consejos para comprar un piso de segunda mano
Comprar una vivienda está entre una de las decisiones más importantes que tomamos en la vida. Nuestra casa es nuestro refugio, donde descansamos y compartimos con nuestros seres queridos. Estos son unos cuantos consejos que pueden ser útiles a la hora de tomar una decisión.
A menos que contemos con una cuenta bancaria en Suiza de varios números, tenemos que hacernos a la idea que NO ENCONTRAREMOS EL PISO PERFECTO. Siempre, siempre, siempre le encontraremos cosillas que no nos gustan, por lo que hay que priorizar las características y/o factores que más nos interesen para ser más efectivos en la búsqueda.
Hacer un listado con los factores que pueden decantar la balanza por un piso u por otro siempre ayuda. Este es un esquema general que os puede servir:
La ubicación:
- Barrios y calles preferentes
- Equipamiento: hospitales, colegios, universidades, bibliotecas, centros deportivos, supermercados, etc.
La edificación:
- Es importante saber si el edificio tiene alguna afectación urbanística. Para averiguarlo hay que buscar en el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. En Barcelona, se puede obtener un plano urbanístico en el Portal de Información Urbanística.
- Verificar cuántos vecinos habitan en la finca (viendo los buzones es muy fácil hacerse una idea). Cuantos más vecinos haya, se pagará mucho menos de derramas, aunque la convivencia puede ser complicada si hay más de cuatro vecinos por planta.
- Preguntar al propietario y/o al administrador de la finca si ya se ha realizado la Inspección Técnica de la Edificación (ITE)Para los edificios y/o viviendas de más de 45 años es obligatorio. En este informe se establecen las deficiencias que tiene el inmueble y se establece la gravedad de la patología y propuestas para su reparación. Si deseas saber (en Cataluña) si tu finca ha pasado o presentado la ITE puedes hacerlo en el buzón de contacto de la Generalitat.
- De no disponer de ITE, es conveniente verificar el estado de la finca. Ver las fachadas, el vestíbulo, si tiene ascensor, su estado y si no tiene, la facilidad para su instalación, las instalaciones comunitarias… Subid a la cubierta y los patios comunitarios y verificad si será necesario rehabilitarlos. No dudéis en pedir consejo a un técnico si deseáis tener una idea más clara de los problemas del inmueble y el coste de su reparación.
- Averiguad quién es el administrador de la finca y preguntad si hay un proyecto y/o propuesta para arreglar los desperfectos de la finca y si ya está aprobado. En el caso de ser así, el propietario debería hacerse cargo de su cancelación y al menos deberá negociarse al pago de estas derramas.
- Preguntad en la finca si se ha hecho alguna prueba de aluminosis (¿Qué es la aluminosis? link). Si la estructura de los forjados de la finca es de tipo unidireccional con viguetas de hormigón y ha sido construido durante los años 1945 a 1970 estaría dentro del grupo de riesgo. Un técnico cualificado podrá, mediante una visita al inmueble y la realización de una serie de pruebas, dictaminar sobre el posible contenido de cemento aluminoso de la estructura y las posibles afecciones de aluminosis.
- Si dispone de muchas zonas comunes, los gastos comunitarios pueden subir de manera exponencial. Piscina, portero, jardineros son un gasto mensual a tener en cuenta.
La vivienda:
- Necesidades: ¿cuántas habitaciones necesito? ¿Cuántos baños quiero? ¿Me gustaría tener terraza? ¿Necesito un estudio porque trabajo en casa? Es importante establecer qué espacios necesita inicialmente y cuáles son las prioridades. La búsqueda sin estos datos puede complicar la selección inicial de vivienda.
- Buscad en la Sede Electrónica de Catastro si la vivienda en venta es una vivienda (y no un local comercial o un almacén, por ejemplo) y si los metros referidos en catastro se asemejan a los reales. También en este documento se puede verificar la antigüedad de la finca. Mientras más antiguo sea, probablemente tendrá más gastos que un edificio nuevo.
- Pedid una nota simple en el Registro de la Propiedad. Aquí se puede ver quién es el propietario de la vivienda, si dispone de una carga, si cuenta con una hipoteca… Se puede pedir presencialmente en el Registro de la Propiedad o por Internet. También existe la posibilidad de encargar la gestión a un técnico, que puede realizar el trámite con mucha rapidez. (Link a contacto)
- Verificad que disponga de cédula de habitabilidad (Link) y certificado energético (Link). Estos documentos son de obligado cumplimiento para la comprar-venta y los ha de presentar y pagar la propiedad.
- Altura de la vivienda en relación a la calle. Mientras más alto será más luminoso. Pero, ojo, los áticos y sobreáticos tendrán un consumo mayor de energía y pueden sufrir problemas con filtraciones de la cubierta. Habrá que priorizar que cuente con ascensor en este caso.
- Orientación: en España, la ideal es la sur-este, la oeste es correcta mientras que la peor es la norte.
- Estado de la vivienda. Verificad en primer lugar las instalaciones. Comprobad si el cuadro eléctrico es nuevo o no, si la cocina y los baños son recientes, si cuenta con gas ciudad y/o energías renovables. Echad un vistazo también a carpinterías exteriores e interiores, suelen ser partidas que encarecen mucho cualquier reforma.
El presupuesto:
- Estableced de inicio cuánto dinero realmente podéis gastaros en la vivienda. Tened en cuenta que los gastos de gestión, notaría, impuestos e hipoteca pueden llegar a ser más del 15% del precio de la vivienda. No empecéis la búsqueda sin haber hablado antes con varias agencias bancarias para saber con cuánto dinero podéis disponer y en qué condiciones. Existen por internet varios simuladores que permiten hacerse una idea de los gastos indirectos de la compra-venta de una vivienda. Por ejemplo: Simulador de Idealista
- Priorizad si podéis y queréis comprar una vivienda en perfecto estado, o si preferís comprar una vivienda para rehabilitar. Tened en cuenta que una reforma integral de una vivienda de 80 m2 en calidades medias ronda los 650 € /m2 más honorarios profesionales de técnicos y tasas (sobre un 10-20%) del valor de la reforma. Más pequeño el piso, más caro. Más grande, más barato. Esta valoración inicial variará en relación a las calidades de los materiales que finalmente elijáis, pero sirven para hacer números ‘grosso modo’.
- Si queréis rehabilitar la vivienda, contad con asesoría técnica antes de la compra-venta (link contacto). Un buen informe técnico os puede evitar muchos dolores de cabeza.
- Verificad en el Ayuntamiento si necesita licencia de obras para realizar las reformas previstas. En Barcelona, las licencias pueden ser inmediatas o tardar dos meses dependiendo de lo que se quiera hacer. La página del Ayuntamiento de Barcelona que os informa de los requerimientos es: Consulta Previa de Obras
- Tened en cuenta que si queréis hacer obras que afecten a la estructura de la finca tendréis que pedir permiso a la Comunidad de Propietarios, lo que puede retrasar el inicio de las obras y que incrementarán el gasto del proyecto.
El corazón:
Muchas veces veréis pisos horrorosos, pero cuando encontréis el piso que queréis, lo sabréis. A veces puede ser el primero que se ha visto (aunque no conozco aún el primer caso), pero cuando lo veáis, agilizad cuanto antes la reserva con una paga y señal y/o arras. Pensad que, como vosotros, habrá miles de personas buscando la mejor oferta. Las viviendas que llevan poco en el mercado suelen ser las más atractivas y si es una oferta muy buena, no durará mucho.
Paciencia:
Encontrar un piso que se ajuste a necesidades, gustos y presupuesto puede tomar meses, así que vale la pena cargarse de paciencia y no tomar decisiones precipitadas.
Podéis poneros en contacto conmigo para cualquier duda que os surja: pondré a vuestra disposición mis conocimientos como arquitecta técnica y una experiencia profesional de más de 20 años.
Ofrezco servicios de asesoría presencial en Barcelona ciudad para inspección visual de piso por 90 € más iva. (incluye visita, inspección de la vivienda y asesoría técnica sobre los pros y contras de la posible adquisición de la vivienda).
¡Mucha suerte!
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Miguel Goku
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