Cómo rehabilitar una casa en ruinas paso a paso (I)
Planificación, gestión a pie de obra y un proyecto adaptado: esta casa es una ruina, sí, pero que no cunda el pánico.
Evidentemente, la reforma de una casa en ruinas es todo un reto: conlleva más trabajo y esfuerzo que otras viviendas menos dañadas por el tiempo y el desuso. Lo que no todos ven y entienden es que, a menudo, los problemas pueden transformarse en oportunidades. ¿Conservar o demoler? ¿Cómo mantener el espíritu original de una casa? ¿He de pedir varios presupuestos para reformar una casa en ruinas? Aquí van las diez claves para enfrentarte con éxito al lienzo en blanco que significa una obra extrema que, con seguridad, necesitará la supervisión y apoyo de un arquitecto.
Conservar o demoler, esa es la cuestión. Es, obviamente, el primer pensamiento que aparece, cuando estamos ante el dilema de rehabilitar una casa en ruinas. Como hay muchas ruinas, vamos a centrarnos en el caso de una vivienda deshabitada desde hace tiempo, sin mantenimiento, con una cubierta y carpinterías con filtraciones que han deteriorado el interior, distribuciones compartimentadas, forjados abombados, instalaciones obsoletas y un largo etcétera que tiene que ver también con la caducidad de su vida útil, que se estima en unos 60 años. Si al fin te decides por rehabilitar una vivienda en ruinas, sigue estos diez pasos para salir airoso y satisfecho del reto.
1. Toma de contacto y visualización de la construcción. Aquí te vendrá bien contar con la ayuda de un arquitecto/a, quien sabrá ver más allá de unas cuantas paredes fisuradas y un espacio inhabitable. Además del potencial oculto tras unas compartimentaciones excesivas que no dejan ver la luz, el profesional determinará lo que el edificio ofrece. Posiblemente, te encuentres con precariedad estructural y constructiva, instalaciones inexistentes o inservibles y una obsolescencia absoluta en materia de funcionalidad y habitabilidad. Convendrá hacer fotos, vídeos y tomar las primeras medidas.
2. Consultar normativas. ¿Qué está permitido hacer? Para resolver las dudas, hay que solicitar en el Ayuntamiento la Cédula Urbanística del edificio, en la que tendrás todos los parámetros aplicables a tu casa en materia de clasificación del suelo, edificabilidad, alturas máximas, superficie de ocupación total, separación a linderos, etc. Luego, el arquitecto/a se ocupará de leer en profundidad el plan general de ordenación urbana o las ordenanzas en materia de conservación de patrimonio.
En terrenos rústicos y edificios protegidos o catalogados, están las mayores trabas, ya que generalmente sólo puedes rehabilitar lo existente y reconstruir aquellas partes derruidas que formaban parte de la superficie original, lo que deja poco margen para ampliaciones.
En terrenos rústicos y edificios protegidos o catalogados, están las mayores trabas, ya que generalmente sólo puedes rehabilitar lo existente y reconstruir aquellas partes derruidas que formaban parte de la superficie original, lo que deja poco margen para ampliaciones.
3. Toma de datos en profundidad. En esta etapa, el arquitecto/a vuelve a la obra con su equipo y comienza la toma de datos a través de la observación y el levantamiento manual y minucioso de todas las medidas en planta y altura. Esto es importante por dos motivos. Primero, para determinar cuál era el estado original de la obra, visualizándola, sin los añadidos que la desfiguraron tras sucesivas reformas; y segundo, para determinar la estabilidad, seguridad estructural y las patologías visibles. Estos trabajos previos son fundamentales para llevar a cabo un proyecto real que compatibilice lo viejo con lo nuevo.
4. Llega el momento de las catas… Si en el edificio hay grietas, muros y forjados abombados, desplomes, humedades, etc., es necesario y conveniente hacer catas, para chequear el estado de la cimentación, el canto real de los forjados y cubiertas o los espesores de pavimento. Convendrá verificar las zonas ocultas de la estructura, como las cabezas de vigas empotradas en los muros y colocar testigos en grietas o fisuras preocupantes. Es un buen momento para visualizar la ubicación de nuevas bajantes, montantes de agua, o conductos de ventilación y climatización.
5. Arranca el proyecto. Con toda la documentación recogida en obra y la normativa en mano, se redacta el plan de reforma, visualizando el verdadero potencial y buscando armonizar las necesidades requeridas con los rasgos característicos de la casa y nuevas exigencias del Código Técnico –por ejemplo, en lo que atañe al ahorro energético. A pesar de las dificultades, una rehabilitación supone una gran oportunidad para conseguir espacios inéditos y, como bien saben los expertos, sorprendentes. Abriendo nuevos huecos o ampliando los existentes, instalando ventanas en el tejado y ordenando las distribuciones, conseguirás más espacio útil y un proyecto adaptado a tus necesidades. También en este momento sabrás si las obras que vas a acometer están dentro del presupuesto que puedes asumir y el tipo de licencia que necesitarás –seguramente de obras mayores, tratándose de una rehabilitación de estas características.
6. Pide varios presupuestos. Como en una rehabilitación siempre pueden aparecer imprevistos, hay que partir de una memoria de calidades y mediciones que contemple todos los trabajos a realizar. Es conveniente pedir varios presupuestos y, luego, valorar si te conviene un contrato llave en mano o por separado con cada uno de los gremios. Esta última opción requiere de mayor control, pero también te da la posibilidad de mantener el proyecto abierto a posibles modificaciones y de que, por ejemplo, intervengan puntualmente artesanos, restauradores u otros gremios especializados.
7. Entender al edificio. La reforma puede resultar muy costosa, si se quieren hacer obras que excedan las posibilidades estructurales reales del edificio original. Una alternativa consiste en rehabilitar con técnicas mixtas, mezclando materiales y sistemas pre y post industriales. O sustituir piezas por otras similares adquiridas en almacenes de derribo. Cuando haya que construir un forjado nuevo, se recomienda aprovechar los mechinales existentes y empotrar la nueva viguería, así como evitar sobrecargas, si no se refuerza previamente su resistencia. En cualquier caso, una rehabilitación de este tipo supone un estudio exhaustivo de compatibilidades entre materiales nuevos y antiguos.
8. Limpiar, demoler, sustituir, reutilizar. Concedida la licencia de obras volvemos a la reforma. Se comienza por las tareas que dejarán la envolvente al descubierto, desbroce de malezas, retirada de elementos derruidos, desmonte de revestimientos, carpinterías, rejerías, barandillas y cubiertas, tomando siempre medidas de seguridad laboral, mediante protecciones y apuntalamientos.
También es el momento de demoler todo lo que no nos interese conservar, dejando aparte aquellos elementos que se van a reutilizar. Hay que verificar el estado de las estructuras de madera u acero, limpiando las superficies para comprobar si no han sido atacadas por xilófagos o herrumbres o si su estado estructural requiere de refuerzos, empresillados o sustitución completa de la pieza. También, se está a tiempo de hacer nuevas cimentaciones para esos posibles pilares que haya que reemplazar.
También es el momento de demoler todo lo que no nos interese conservar, dejando aparte aquellos elementos que se van a reutilizar. Hay que verificar el estado de las estructuras de madera u acero, limpiando las superficies para comprobar si no han sido atacadas por xilófagos o herrumbres o si su estado estructural requiere de refuerzos, empresillados o sustitución completa de la pieza. También, se está a tiempo de hacer nuevas cimentaciones para esos posibles pilares que haya que reemplazar.
9. Manos a la obra. En una rehabilitación muchos trabajos se hacen a la vez o de forma discontinua. Por eso, hay que gestionar todos los pasos a seguir con una dirección facultativa a pie de obra y diaria. Mientras que se pican revoques, por ejemplo, hasta llegar al soporte, también se puede ir descubriendo el forjado, retirando falsos techos o dejando al descubierto la estructura del mismo. En cualquier caso, se debe procurar que el edificio no quede suelto, por eso, si dispone de varias plantas, hay que ir paso a paso. En esta etapa, se conocerá un poco más el estado real de la construcción. Así se determinará si es necesario consolidar los muros, reemplazar vigas o agregar arriostras en los forjados.
Si hay muros de carga, la regla número uno es que sigan soportando al menos una carga equivalente a la original, de esta forma nos aseguramos su estabilidad. En esta etapa, además, se abren nuevos vanos o se rasgan los existentes para conseguir más luz natural.
Si hay muros de carga, la regla número uno es que sigan soportando al menos una carga equivalente a la original, de esta forma nos aseguramos su estabilidad. En esta etapa, además, se abren nuevos vanos o se rasgan los existentes para conseguir más luz natural.
10. A salvo de humedades. Para aislar la solera de planta baja del terreno natural y prevenir las ascensiones de humedad por capilaridad, se puede plantear la opción de un forjado antihumedad, que consiste en una solera elevada y separada del terreno mediante una cámara ventilada por lados opuestos. La forma más sencilla de hacerlo es mediante un sistema de encofrado perdido con módulos de polipropileno, que al disponer de alturas mínimas, se ajusta a los límites propios de una rehabilitación. Esta cámara soluciona también la conducción de diversas acometidas e instalaciones. También se han de sanear e impermeabilizar los muros soterrados. Terminado el último forjado y con la casa estable, se realiza el cambio de cubierta, cosiendo previamente los muros mediante zunchos de encadenado.
En el caso de las estructuras livianas de madera puedes intervenir para conseguir una pendiente que permita distribuir mejor el espacio interior, para incorporar aislamiento térmico y conseguir luz natural cenital de calidad. Si se trata de una azotea, será conveniente optar por un sistema invertido, en el que la impermeabilización se instala debajo del aislante térmico.
Si te estás planteando reformar una casa en ruinas, todos estos artículos de la Revista Houzz España te van a interesar…
¿Te animarías a emprender una obra de este calibre? Comparte tus opiniones y experiencias en la sección de comentarios.
En el caso de las estructuras livianas de madera puedes intervenir para conseguir una pendiente que permita distribuir mejor el espacio interior, para incorporar aislamiento térmico y conseguir luz natural cenital de calidad. Si se trata de una azotea, será conveniente optar por un sistema invertido, en el que la impermeabilización se instala debajo del aislante térmico.
Si te estás planteando reformar una casa en ruinas, todos estos artículos de la Revista Houzz España te van a interesar…
- Cómo rehabilitar una casa en ruinas paso a paso (y II)
- De construcciones abandonadas a casas contemporáneas
- Ideas para reformar una casa de pueblo (I): Arrancan las obras
- Certificación energética: Qué es y cómo afecta a tu vivienda
- Reformas en casa: Todo lo que debes saber antes de hacerlas
¿Te animarías a emprender una obra de este calibre? Comparte tus opiniones y experiencias en la sección de comentarios.